Usufructo. Regla del 89.

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A raíz de un reportaje aparecido en la prensa sobre el incremento patrimonial de Alfonso Diez, viudo de la Duquesa de Alba, donde se refleja  una fórmula de valoración para la recuperación del usufructo de un inmueble, nos ha guiado a escribir sobre este tema.

El usufructo es un derecho del goce y disfrute de una cosa ajena, con sus obligaciones de conservación y cuidado como si fuera propia.  Es una figura muy recurrente en casos de herencias donde se cede el usufructo de un inmueble por parte del heredero a una persona (familiar o de lazos cercanos, normalmente) para que continúe viviendo y haciendo uso del mismo aunque no sea el propietario.

Un detalle que se nos consulta ocasionalmente, es si ¿el usufructuario puede alquilar la vivienda aunque no sea el propietario, a terceros? la respuesta es, sí. El uso y disfrute (percibir alquileres) lo deja muy claro y no necesita el consentimiento del o los propietarios (nudo propietario)

Pero tal como iniciamos esta entrada hay ocasiones que el nudo propietario quiere comprar el usufructo de la vivienda. Cómo valoramos ese usufructo. Normalmente hay acuerdos tácitos y no suele acarrear demasiados problemas, pero cuando hay que realmente poner valor pecuniario al mismo hay que calcularlo de alguna forma, es aquí donde surge la regla del 89.

Esta regla es el resultado de establecer el valor del usufructo mediante la fórmula de restar a 89 la edad del usufructuario y el resultado nos dará un valor en porcentaje. Ej. 89 – 64 (años) = 25 (%) que si lo trasladamos a una operación matemáticas simulada es 300.000€ (valor del inmueble) 25% del mismo es igual a 75.000€, cantidad a satisfacer al usufructuario. Ejemplo aplicable a una renta vitalicia, que es la más normal.

En caso de ser un usufructo temporal con límite de años del goce, lo habitual es negociar el 2% por año de usufructo.  Si tomamos como ejemplo un usufructo a 10 años nos arroja la cifra de 20% del valor del inmueble. En esta horquilla del 2% no podemos pasar  de un 70% del valor del inmueble.

La venta del usufructo genera unas obligaciones fiscales por separado a ambos actores, como por ejemplo IRPF por ganancia patrimonial al vendedor y la satisfacción del impuesto de transmisiones patrimoniales al comprador.